Thằng nào giải thích cho tao khái niệm " vỡ bong bóng bds " là như thế nào không?

• Không còn ai mua nữa vì giá quá cao
• Người ta nhận ra không có ai “đỡ giá”
• Lãi suất ngân hàng tăng, khó vay tiền
• Kinh tế xấu đi, dân thiếu tiền

• Nhà đất rớt giá thảm
• Nhiều người lỗ nặng, kẹt vốn
• Nền kinh tế cũng bị ảnh hưởng (xây dựng, ngân hàng, việc làm...)

🔥​

📌 Giai đoạn 1: Tích tụ bong bóng (2019 - 2024)​

• Giá bất động sản tăng phi mã tại Hà Nội, TP.HCM, các tỉnh vùng ven (Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Quảng Ninh...).
• Dòng tiền đầu cơ đổ vào BĐS do thiếu kênh đầu tư, lãi suất thấp trong đại dịch.
• Các ông lớn như Vinhomes, Đất Xanh, Novaland, Hưng Thịnh, Sun Group mở rộng quy mô quá nhanh, phụ thuộc lớn vào:
  
  • Trái phiếu doanh nghiệp (nợ vay lãi suất cao).
  • Tín dụng ngân hàng (thông qua các ngân hàng “thân hữu”).
  • Bán nhà hình thành trong tương lai để huy động vốn.

📌 Giai đoạn 2: Kích hoạt nổ bong bóng (2025)​

✂️ Chính sách thắt chặt:​

• Nhà nước kiểm soát chặt dòng tiền vào BĐS, kiểm soát phát hành trái phiếu và tín dụng vào lĩnh vực rủi ro cao.
• Lãi suất tăng, nhà đầu tư "ôm đất" không chịu nổi áp lực trả nợ, bắt đầu bán tháo.

🧨 Vinhomes (giả định như Evergrande)​

• Dự án "đại đô thị" chững lại vì không huy động được vốn mới.
• Không trả được nợ trái phiếu đáo hạn. Tin đồn vỡ nợ lan nhanh → giá cổ phiếu lao dốc.
• Khách hàng biểu tình đòi giao nhà, nhà đầu tư tháo chạy.

🧨 Đất Xanh (giả định như Country Garden)​

• Tập trung vào phân khúc trung và thấp, dễ bị ảnh hưởng khi người dân mất niềm tin.
• Hàng loạt dự án dở dang, chậm tiến độ. Công ty thiếu thanh khoản, bán tài sản để trả nợ.

📌 Giai đoạn 3: Lan rộng sang hệ thống ngân hàng (2026)​

🏦 Ngân hàng “thân hữu” bị ảnh hưởng trực tiếp:​

• Các ngân hàng từng tài trợ mạnh tay cho BĐS như: Techcombank (với Vingroup), TPBank, SHB, BIDV, VPBank...
• Danh mục cho vay BĐS chiếm tỷ trọng lớn, tài sản thế chấp là dự án chưa hoàn thiện hoặc đất nền mất giá.
• Nợ xấu tăng mạnh, ngân hàng mất thanh khoản → phải xử lý bằng tái cơ cấu, bán nợ xấu cho VAMC, hoặc Nhà nước can thiệp.

📌 Giai đoạn 4: Hệ lụy kinh tế vĩ mô (2026 - 2027)​

• Người dân mất niềm tin vào BĐS, giá giảm sâu, thị trường đóng băng kéo dài.
• Tỷ lệ thất nghiệp tăng trong các ngành xây dựng, VLXD, môi giới, dịch vụ liên quan.
• Doanh nghiệp vừa và nhỏ sụp đổ vì liên quan đến chuỗi cung ứng xây dựng.
• Tác động gián tiếp đến thị trường tài chính, ngân sách nhà nước (do thu thuế BĐS giảm).

🔚 KỊCH BẢN TỆ HẠI NHẤT (Worst-case scenario)​

• Nhà nước không đủ nguồn lực để cứu toàn bộ hệ thống BĐS như Trung Quốc đang gặp.
• Một số ngân hàng có thể bị quốc hữu hóa tạm thời hoặc sáp nhập cưỡng chế để đảm bảo an toàn hệ thống.
• Kịch bản tương tự như khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997 hoặc khủng hoảng nhà đất Mỹ năm 2008 ở quy mô nhỏ hơn.

🛡️ Kết luận & khuyến nghị:​

• Không ai quá lớn để đổ vỡ – bài học từ Evergrande.
• Việt Nam nên tập trung tái cấu trúc thị trường BĐS, giảm lệ thuộc vào đòn bẩy tài chính, minh bạch hơn trong huy động vốn.
• Cần hệ thống đánh giá rủi ro liên ngành (BĐS – ngân hàng – chứng khoán).

khoangkhacniemvui:

Dưới đây là một kịch bản giả định mô phỏng theo khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc, nơi Evergrande và Country Garden sụp đổ kéo theo hệ lụy sâu rộng trong nền kinh tế, và áp dụng tương tự cho bối cảnh Việt Nam với các công ty như Vinhomes, Đất Xanh, và các ngân hàng thương mại lớn có liên hệ mật thiết với thị trường bất động sản.

---

🔥​

📌 Giai đoạn 1: Tích tụ bong bóng (2019 - 2024)​

• Giá bất động sản tăng phi mã tại Hà Nội, TP.HCM, các tỉnh vùng ven (Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Quảng Ninh...).
• Dòng tiền đầu cơ đổ vào BĐS do thiếu kênh đầu tư, lãi suất thấp trong đại dịch.
• Các ông lớn như Vinhomes, Đất Xanh, Novaland, Hưng Thịnh, Sun Group mở rộng quy mô quá nhanh, phụ thuộc lớn vào:
  
  • Trái phiếu doanh nghiệp (nợ vay lãi suất cao).
  • Tín dụng ngân hàng (thông qua các ngân hàng “thân hữu”).
  • Bán nhà hình thành trong tương lai để huy động vốn.

---

📌 Giai đoạn 2: Kích hoạt nổ bong bóng (2025)​

✂️ Chính sách thắt chặt:​

• Nhà nước kiểm soát chặt dòng tiền vào BĐS, kiểm soát phát hành trái phiếu và tín dụng vào lĩnh vực rủi ro cao.
• Lãi suất tăng, nhà đầu tư "ôm đất" không chịu nổi áp lực trả nợ, bắt đầu bán tháo.

🧨 Vinhomes (giả định như Evergrande)​

• Dự án "đại đô thị" chững lại vì không huy động được vốn mới.
• Không trả được nợ trái phiếu đáo hạn. Tin đồn vỡ nợ lan nhanh → giá cổ phiếu lao dốc.
• Khách hàng biểu tình đòi giao nhà, nhà đầu tư tháo chạy.

🧨 Đất Xanh (giả định như Country Garden)​

• Tập trung vào phân khúc trung và thấp, dễ bị ảnh hưởng khi người dân mất niềm tin.
• Hàng loạt dự án dở dang, chậm tiến độ. Công ty thiếu thanh khoản, bán tài sản để trả nợ.

---

📌 Giai đoạn 3: Lan rộng sang hệ thống ngân hàng (2026)​

🏦 Ngân hàng “thân hữu” bị ảnh hưởng trực tiếp:​

• Các ngân hàng từng tài trợ mạnh tay cho BĐS như: Techcombank (với Vingroup), TPBank, SHB, BIDV, VPBank...
• Danh mục cho vay BĐS chiếm tỷ trọng lớn, tài sản thế chấp là dự án chưa hoàn thiện hoặc đất nền mất giá.
• Nợ xấu tăng mạnh, ngân hàng mất thanh khoản → phải xử lý bằng tái cơ cấu, bán nợ xấu cho VAMC, hoặc Nhà nước can thiệp.

---

📌 Giai đoạn 4: Hệ lụy kinh tế vĩ mô (2026 - 2027)​

• Người dân mất niềm tin vào BĐS, giá giảm sâu, thị trường đóng băng kéo dài.
• Tỷ lệ thất nghiệp tăng trong các ngành xây dựng, VLXD, môi giới, dịch vụ liên quan.
• Doanh nghiệp vừa và nhỏ sụp đổ vì liên quan đến chuỗi cung ứng xây dựng.
• Tác động gián tiếp đến thị trường tài chính, ngân sách nhà nước (do thu thuế BĐS giảm).

---

🔚 KỊCH BẢN TỆ HẠI NHẤT (Worst-case scenario)​

• Nhà nước không đủ nguồn lực để cứu toàn bộ hệ thống BĐS như Trung Quốc đang gặp.
• Một số ngân hàng có thể bị quốc hữu hóa tạm thời hoặc sáp nhập cưỡng chế để đảm bảo an toàn hệ thống.
• Kịch bản tương tự như khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997 hoặc khủng hoảng nhà đất Mỹ năm 2008 ở quy mô nhỏ hơn.

---

🛡️ Kết luận & khuyến nghị:​

• Không ai quá lớn để đổ vỡ – bài học từ Evergrande.
• Việt Nam nên tập trung tái cấu trúc thị trường BĐS, giảm lệ thuộc vào đòn bẩy tài chính, minh bạch hơn trong huy động vốn.
• Cần hệ thống đánh giá rủi ro liên ngành (BĐS – ngân hàng – chứng khoán).

---

Bấm để mở rộng...

1. Giai đoạn Tích Tụ Bong Bóng (2020 – 2024)​

• Tăng trưởng quá mức của thị trường:
  
  • Giá bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM cùng với các khu vực ven đô tăng nhanh nhờ dòng vốn đầu cơ và kỳ vọng tăng trưởng không bền vững.
  • Các tập đoàn bất động sản “khổng lồ” như VinHomes và Đất Xanh mở rộng quy mô dự án một cách ồ ạt, chủ yếu dựa vào hình thức vay nợ (từ ngân hàng và thị trường trái phiếu) cũng như huy động vốn từ việc bán “đất bán xây dựng tương lai”.
• Đòn bẩy tài chính cao:
  
  • Các công ty sử dụng mô hình tài chính dựa trên nợ, với tỷ lệ nợ so với vốn chủ sở hữu ngày càng tăng.
  • Sự phụ thuộc vào nguồn tín dụng ngân hàng và các khoản đầu tư kỳ vọng lợi nhuận cao tạo ra một hệ thống rủi ro ẩn sâu trong toàn bộ chuỗi giá trị của bất động sản.

2. Giai đoạn Kích Hoạt Bong Bóng (2025 – 2026)​

• Thắt chặt chính sách tín dụng:
  
  • Nhà nước điều chỉnh chính sách cho vay, hạn chế dòng tiền đầu cơ và áp dụng các biện pháp kiểm soát rủi ro trong lĩnh vực tài chính – bất động sản.
  • Lãi suất tăng và các yêu cầu về thanh khoản khắt khe hơn khiến các công ty bất động sản mất dần khả năng tiếp cận nguồn vốn rẻ.
• Bùng nổ của “ông lớn”:
  
  • VinHomes (giả lập theo Evergrande):
    
    • Gặp khó khăn trong việc hoàn thiện các dự án “đại đô thị” khi không thể tái cấp vốn để duy trì chu trình trả nợ.
    • Các đợt đáo hạn trái phiếu được công bố, nhưng công ty không đủ thanh khoản trả nợ, dẫn đến tín hiệu cảnh báo từ thị trường tài chính.
    • Giá cổ phiếu sụt giảm mạnh, niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư bị lung lay, dấy lên làn sóng bán tháo và đòi giao nhà sớm.
  • Đất Xanh (giả lập theo Country Garden):
    
    • Với mô hình tập trung vào phân khúc trung và thấp, sự sụt giảm niềm tin của người tiêu dùng khiến giá trị dự án nhanh chóng mất giá.
    • Hàng loạt dự án bị đình trệ, tiến độ xây dựng bị chậm lại, tạo ra hiệu ứng domino trong chuỗi tài chính của công ty.

3. Lan Tỏa Hệ Lụy Đến Ngân Hàng (2026 – 2027)​

• Rủi ro tín dụng bùng nổ:
  
  • Các ngân hàng “thân hữu” vốn đã từng tài trợ mạnh tay cho các dự án bất động sản bị dính liễu khi danh mục cho vay chủ yếu dựa vào các dự án có tính rủi ro cao.
  • Tài sản đảm bảo (như đất nền chưa hoàn thiện, dự án chưa bàn giao) nhanh chóng mất giá, dẫn đến tỷ lệ nợ xấu tăng đột biến.
• Khủng hoảng thanh khoản:
  
  • Khi các khoản vay không thu hồi được, ngân hàng buộc phải dự phòng rủi ro lớn, làm giảm khả năng cho vay và đẩy hệ thống tài chính vào tình trạng “băng cứng”.
  • Một số ngân hàng lớn có thể phải nhờ đến sự can thiệp của Ngân hàng Nhà nước, thậm chí là quốc hữu hóa tạm thời hoặc sáp nhập cưỡng chế để đảm bảo an toàn cho hệ thống tài chính.

4. Hậu Quả Kinh Tế – Xã Hội và Địa Chính Trị (2027 trở đi)​

• Suy giảm niềm tin của người tiêu dùng:
  
  • Người dân và các nhà đầu tư rút lui khỏi thị trường bất động sản, dẫn đến tình trạng “đóng băng” thị trường và giá nhà giảm sâu trong thời gian dài.
• Tác động phụ cho nền kinh tế:
  
  • Ngành xây dựng, vật liệu xây dựng, và các ngành nghề liên quan chịu ảnh hưởng nặng nề, dẫn đến tăng tỷ lệ thất nghiệp.
  • Mất nguồn thu thuế từ lĩnh vực bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến ngân sách nhà nước và khả năng đầu tư cho các lĩnh vực khác.
• Ảnh hưởng đến niềm tin hệ thống tài chính:
  
  • Khủng hoảng trong hệ thống ngân hàng có thể lan tỏa ra các lĩnh vực tài chính khác, tạo ra một chuỗi phản ứng tiêu cực tương tự như các khủng hoảng tài chính toàn cầu trước đây.

ZuesGod:

Mua 1 cái nhà 10 tỷ để bán kiếm lời thì đa số vay ngân hàng ngắn hạn. Nhưng thằng mua 10 tỷ thì phải bán chốt lời sau trả lãi nữa nên sẽ bán 12 13 tỷ gì đó. Rồi cứ như thế thằng sau mua giá cao hơn thằng trc, tới lúc thị trường bão hoà hoặc đi xuống. Thằng mua sau cùng là thằng bị ngộp vì phải gồng lãi vay quá cao.

Bấm để mở rộng...

hung789:

Mày hình dung thế này: bong bóng là khi giá nhà đất bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực – ví dụ cái miếng đất ở quê đáng lẽ 300 triệu, người ta thổi lên 1 tỷ. Ai cũng hô “mua đi, sau này lên 2 tỷ”, người sau mua giá cao hơn người trước vì hy vọng bán lại lời. Lúc đó ai cũng lao vào mua đầu cơ, không phải để ở, mà để bán lại kiếm chênh.


Bong bóng là kiểu kỳ vọng hão huyền. Khi:

• Không còn ai mua nữa vì giá quá cao
• Người ta nhận ra không có ai “đỡ giá”
• Lãi suất ngân hàng tăng, khó vay tiền
• Kinh tế xấu đi, dân thiếu tiền

Thì người ta bắt đầu bán tháo, cắt lỗ. Nhiều người từng vay ngân hàng để đầu tư, giờ không bán được, không trả nổi lãi, thì ngân hàng siết nợ.


=> Giá bắt đầu rớt mạnh, từ 1 tỷ xuống 700 triệu, rồi 500 triệu… vẫn không ai mua. Nhiều người vỡ nợ, mất hết tiền vì ôm đất thời giá đỉnh.


Tóm lại, vỡ bong bóng BĐS là khi giá đất từ “bị thổi lên ảo” quay về “sát giá trị thật”, quá trình này khiến:

• Nhà đất rớt giá thảm
• Nhiều người lỗ nặng, kẹt vốn
• Nền kinh tế cũng bị ảnh hưởng (xây dựng, ngân hàng, việc làm...)

Muốn dễ hình dung hơn, tao ví như kiểu đánh bạc. Lúc đang đỏ thì ai cũng đổ tiền vào, tưởng mãi thắng. Đến khi “đứt cầu”, thằng vào sau không còn ai gỡ cho nó, là thua sạch.

Muốn tao kể thêm ví dụ cụ thể ở Việt Nam mấy năm gần đây không?
4o

Bấm để mở rộng...

bồ tát:

Bong bóng bđs ở TQ nổ nguyên nhân vì sl nhà ở quá nhiều trong khi không có người mua, người đang ở cũng khó bán khi sl nhà đang dư thừa thì tìm người để mua cũng cả vấn đề dẫn tới giao dịch ảm đạm, các công ty bđs thì vẫn phải è cổ trả lãi bank, và phải xả hàng để bù hồi vốn và trả lãi, giá nhà xuống mức thê thảm nhưng cũng không thể thoát hàng
Ở VN tao thấy nhu cầu nhà vẫn rất lớn trong khi dự án chung cư, nhà ở thì thiếu, tuy nhiên giá bđs lại quá cao khiến người muốn mua cũng khó, nên cp gần đây đang đẩy mạnh việc xây noxh mục đích để giảm bớt nhu cầu về nhà ở qua đó gián tiếp hạ giá bđs xuống từ từ tránh sốc, dần dần điều hòa lại giá trị thực của bđs

Bấm để mở rộng...

Kophaitao:

Thì ở ta cũng dư nhà đó mày (nhà thuộc các siêu dự án, giá cao).

Bấm để mở rộng...

bồ tát:

Bong bóng bđs ở TQ nổ nguyên nhân vì sl nhà ở quá nhiều trong khi không có người mua, người đang ở cũng khó bán khi sl nhà đang dư thừa thì tìm người để mua cũng cả vấn đề dẫn tới giao dịch ảm đạm, các công ty bđs thì vẫn phải è cổ trả lãi bank, và phải xả hàng để bù hồi vốn và trả lãi, giá nhà xuống mức thê thảm nhưng cũng không thể thoát hàng
Ở VN tao thấy nhu cầu nhà vẫn rất lớn trong khi dự án chung cư, nhà ở thì thiếu, tuy nhiên giá bđs lại quá cao khiến người muốn mua cũng khó, nên cp gần đây đang đẩy mạnh việc xây noxh mục đích để giảm bớt nhu cầu về nhà ở qua đó gián tiếp hạ giá bđs xuống từ từ tránh sốc, dần dần điều hòa lại giá trị thực của bđs

Bấm để mở rộng...