-Thị trường bất động sản VN thực sự quá điên rồ với rất nhiều nghịch lý. Nếu để giải thích thì có lẽ là nó không dựa trên nguyên lý cung cầu, nhu nhập, sản xuất hay giá trị gì. Chỉ như một quả bong bóng, được thổi phòng lên từng ngày và không có dấu hiệu ngừng lại. Nếu theo dõi báo chí thì những tiêu đề như sau sẽ làm nhiều người thấy sốc.
+Một m2 đất ở Phố Cổ được bán với giá hơn một tỷ vnđ.
+Một triệu đô la chỉ mua được 10m2 đất ở Thủ Thiêm.
Với cái đà này thì đa số người Việt sẽ phải ở nhà thuê suốt đời. Vì nếu phải dành dụm thì sẽ mất 50 năm mới đủ để có 1 căn nhà cho riêng mình.
Vì sao điều quái đản này lại tồn tại?
-Người ta thường nói đến HN và SG, hai thành phố lớn nhất cả nước và có thị trường BĐS nóng nhất nhưng hãy bắt đầu với một vùng đất miền trung nắng cháy bỗng thăng tiến nhanh chóng nhờ tài nguyên sẵn có - đất đai.
-Đà Nẵng được coi là thành phố đáng sống nhất Việt Nam. Nằm ở vị trí đẹp ngay chính giữa đất nước, nơi đây thừa hưởng gần như tất cả có thể về văn hóa và địa lý. Được thiên nhiên ưu đãi kèm với sự cải tiến không ngừng, thành phố này đã bỏ ra những địa phương khác để vươn mình trở thành một trung tâm không chỉ của riêng miền Trung mà của cả nước.
-Nếu là một du khách đến chơi thì sẽ ít nhiều bất ngờ với sự quy hoạch và những tòa nhà cao tầng. Biển Mỹ Khê, bán đảo Sơn Trà và Đèo Hải Vân có thể chinh phục bất cứ ai. Từ góc nhìn bên ngoài, gần như Đà Nẵng không có gì để chê.
-Nhưng có một vấn đề khiến nhiều người trở nên bất mãn. Đó là trong những năm qua, giá nhà đất ở Đà Nẵng tăng một cách chóng mặt. Gọi là sốt đất thì còn quá nhẹ, gọi là điên khùng thì cũng chưa đủ. Vậy nó điên đến mức nào.
1. Thu nhập bình quân của người Đà Nẵng chỉ 62 triệu / 1 năm (5.2 triệu / mỗi tháng)
2. GDP đầu người chỉ $3,600 / năm (6.9 triệu / mỗi tháng)
3. Còn giá đất ở trong khu vực Đà Nẵng thì lại dao động từ 30 đến 100 triệu / 1m2.
Ở khu vực trung tâm thì cao hơn nhiều và giá không ngừng tăng trong tương lai.
-Có nghĩa là một người dân Đà Nẵng bình thường đi làm cả năm trời cũng chỉ mua được 1m2 đất ở nơi mình đang sinh sống, thậm chí còn không đủ. Vì sau khi trừ chi phí sinh hoạt thì có lẽ chỉ đủ để mua được nửa m2 đất.
-Nếu tính ngược lại, lấy giá đất chia cho thu nhập, thì một người Đà Nẵng phải đi làm 50 - 100 năm để mua được căn nhà.
-Thật điên rồ khi người dân của thành phố đáng sống nhất VN lại không thể mua nổi mảnh đất mình sinh sống, nơi họ gọi là nhà. Nhưng bất chấp sự vô lý đó, Đà Nẵng vẫn tăng trưởng. Kéo theo đó là một tầng lớp giàu có từ đất đai. Từ những năm 2010, Đà Nẵng nổi dậy như một hiện tượng kinh tế làm ngạc nhiên cả nước. Từ một địa phương tụt hậu, Đà Nẵng bỗng bay lên để trở thành trung tâm thu hút sự chú ý. Hàng loạt hộ gia đình nghèo bỗng dưng trở thành triệu phú đô la vì có sẵn đất, khi nó tăng thì họ nhận ra mình đang đứng trên đống vàng. Nếu ở Đà Nẵng hoặc có thời gian sinh sống ở đây thì sẽ thấy câu chuyện làm giàu rất giống nhau.
-Nhiều gia đình trước kia rất nghèo nhưng họ có đất ông bà để lại. Rồi những năm 2010 trở đi thì giá đất tăng lên chóng mặt. Thế là họ bán. Sau đó, có tiền mua nhà, xây trọ và có cuộc sống dư dả. Tất cả là nhờ đất.
Câu chuyện của Đà Nẵng là tiêu biểu cho hàng loạt địa phương khác ở Việt Nam. Cơn sốt bất động sản tạo ra hai tầng lớp rõ rệt. Những ai đã có tài sản đã trở nên giàu có, như tiền trên trời rơi xuống. Còn những ai làm công ăn lương thì như dậm chân tại chỗ.
Vậy nguyên nhân nào dẫn đến giá đất tăng phi mã?
-Trước tiên, chúng ta phải so sánh để thấy giá nhà đất ở Việt Nam điên đến mức nào. Có rất nhiều mô hình nhưng ở đây ta sẽ dùng công thức
Giá nhà bình quân chia cho
Thu nhập bình quân.
+ Sài Gòn. Với mức bình quân 45 triệu/ m2 cho chung cư trung cấp thì một căn sẽ có giá tầm 3 tỷ đồng hoặc 130.000$. Lưu ý, đây chỉ là giá chung cư chứ không phải nhà đất. Chia cho thu nhập bình quân 6.000$ thì tỷ lệ của “Giá chung cư / thu nhập” = 21.67. Còn nếu lấy giá nhà đất thay vì chung cư thì tỷ lệ sẽ lên 50 - 100 lần
+ New York. Lương bình quân 69,000$ còn giá nhà là 760,000$-> Tỷ lệ là 11
+ London. Lương bình quân 53,000$ và giá nhà là 800,000$ -> Tỷ lệ 15
+ Sydney. Lương bình quân 55,000$ và giá nhà là 700,000$ -> Tỷ lệ 12,73
Cho dù lấy đô thị nào để so sánh đi nữa thì kết quả cũng không quá khác. Giá nhà ở Việt Nam, nhất là ở SG và HN, đều ở mức cao không tưởng. Nếu một người bình thường ở Mỹ hay Anh chỉ cần đi làm 10 năm để mua được thì một người Sài Gòn phải mất tận 30 - 50 năm. Đó là lấy lương trước thuế và các loại chi phí.
Có thể tạm kết luận rằng, giá nhà ở Việt Nam đang ở mức cao khó hiểu và vượt tầm kiểm soát.
Để phân tích cụ thể thì chúng ta nên xét 5 yếu tố sau.
-Mật độ dân số - Thu nhập - Nhu cầu và văn hóa - Thuyết tiền tệ & lạm phát - Tâm lý đầu cơ
1.Mật độ dân số
“Hãy mua đất, người ta không tạo ra nó nữa đâu”
- Đây là một câu phổ biến của Mark Twain thường được dùng trong những bài viết về bất động sản. Nó cũng hợp lý, con người ngày càng đông trong khi đất thì cố định. Con người hiện đại thì có xu hướng sinh sống ở các thành phố lớn còn các vùng quê thì phải đối mặt với nạn giảm dân số. Nơi nào càng đông dân thì giá đất càng cao vì nhu cầu càng nhiều.
-Nhưng nếu so Sài Gòn và Hà Nội với những thành phố khác thì sao.
+ Sài Gòn có mật độ dân số 4292 người / 1 km2.
+ Hà Nội thì ít hơn với 2398 người / 1 km2.
Nếu ai sinh sống ở 2 thành phố này thì sẽ cảm thấy đường phố lúc nào cũng đông đúc, chật chội.
Nhưng những đô thị khác thì lại nhiều hơn.
+ New York 6793 người/km²
+ London 5203 người/km²
+ Sydney: 2058 người/km2
Có nghĩa là mật độ dân số không phải là nguyên nhân khiến giá nhà ở Việt Nam cao vì có rất nhiều thành phố khác đông dân hơn nhưng giá nhà theo thu nhập vẫn ở mức bình quân. Cho nên lý do này không hợp lý.
2.Thu nhập
-Bất động sản như bao mặt hàng khác, giá cả được quyết định bởi cung cầu (thị trường). Có người mua thì mới có người bán. Nhưng một lần nữa, điều này khiến chúng ta phải tự hỏi. Thu nhập của người Việt Nam chỉ bằng 1/10 hoặc 1/20 của nước khác nhưng giá nhà lại tương đương. Có gì đó bất thường ở đây?
-Như đã nói ở trên, giá nhà ở Sydney chỉ gấp 10 lần thu nhập, còn ở Sài Gòn thì ít nhất là 20 lần. Ai là người mua thực sự và đây là cung cầu thật hay giả. Cho nên thu nhập cũng không giải thích được giá nhà ở Việt Nam.
3.Nhu cầu và văn hóa
“An cư lạc nghiệp.” Đây là một câu nói phổ biến cho rằng vì tư duy thích mua nhà của người Việt Nam nên đã dẫn đến tình trạng bong bóng. Nhưng con người ở đâu mà không có nhu cầu mua nhà. Mỹ, Anh, Úc, Nhật... cũng vậy thôi.
-Theo khảo sát của tạp chí Inc, 89% người trẻ Mỹ muốn mua nhà. Ai trong chúng ta cũng muốn có chỗ ở ổn định để lập gia đình, theo đuổi sự nghiệp và an tâm về mặt tài chính. Mua nhà là nhu cầu tất yếu dù ở bất cứ đâu, Việt Nam hay Mỹ. Nếu đổ lỗi cho văn hóa an cư lạc nghiệp thì có lẽ cả nhân loại cần được lên án. Cho nên đây cũng không phải là nguyên nhân dẫn đến giá nhà cao bất thường.
4.Thuyết tiền tệ & lạm phát
Trong những cách giải thích đã nêu thì thuyết tiền tệ có vẻ là hợp lý hơn cả. Giá tài sản, hàng hóa tăng cao do in tiền quá nhiều. Vì khi nền kinh tế có sự tân tạo thì nó phải chạy vào đâu đó. Ở Việt Nam thì kênh đầu tư chính là bất động sản.
Thuyết tiền tệ như sau.
1. Chính phủ in tiền.
2. Tiền chạy vào hệ thống ngân hàng.
3. Sau đó chạy vào doanh nghiệp và người dân.
4. Họ có thêm tiền để tiêu. Trong khi số lượng tài sản là cố định thì giá cả bị đẩy lên.
Nhưng ở đâu mà không có chính phủ in tiền. Không lẽ Việt Nam in nhiều hơn nên giá nhà cao hơn?
Đó là vì sao yếu tố cuối cùng cũng là nguyên nhân chính. Đầu cơ.
5.Tâm lý đầu cơ
Việt Nam là nền kinh tế bất động sản. Nói như vậy cũng không quá đáng. Hãy nhìn những điều sau đây.
1. Bất động sản chiếm 22% GDP Việt Nam. Trong khi ở Mỹ chỉ chiếm 6%, ở Úc 5.8% và ở Anh 8%. Nghĩa là kinh tế Việt Nam tăng trưởng dựa trên bất động sản và nó chiếm gấp 3 so với nước khác.
2. Trong top 10 người giàu nhất Việt Nam thì 5 người làm bất động sản.
3. Trong danh mục chỉ số chứng khoán VN30, bất động sản chiếm 22% và tài chính chiếm 42%. Nghĩa là hơn một nửa giá trị chứng khoán Việt Nam đến từ ngành bất động sản hoặc liên quan.
4. Mới đây, một lô đất ở Thủ Thiêm được đấu thầu với giá 2.4 tỷ vnđ hoặc 100,000$ /1 m2, một mức cao không tưởng, hơn cả những thành phố lớn trên thế giới như London, New York.
-Để phân tích chính xác thì rất khó vì không có dữ liệu đầy đủ. Nhưng chúng ta chỉ cần quan sát. Hiện tại, đi đâu cũng thấy sốt đất và trào lưu đầu cơ. Lên mạng đọc báo thì thông tin về dự án dân cứ hay mua bán đất nền được đập vào mắt không ngừng nghỉ. Chạy xe ngoài đường thì thấy đầy tờ rơi quảng cáo bán đất. Từ Nam ra Bắc, thành thị đến thôn quê, buôn đất trở thành một cơn sốt.
Có nơi nào điên rồ như vậy không? Có nơi nào đi đâu cũng thấy
cò đất và hàng loạt dự án mở ra?
Đây không còn là đầu tư đúng nghĩa nữa mà là đầu cơ chộp giật. Đây cũng không phải là nhu cầu thật của thị trường mà là sức mua của một nhóm thiểu số đang thao túng.
m.cafef.vn
