Ngành phân lô bán nền thật điên rồ

-Thị trường bất động sản VN thực sự quá điên rồ với rất nhiều nghịch lý. Nếu để giải thích thì có lẽ là nó không dựa trên nguyên lý cung cầu, nhu nhập, sản xuất hay giá trị gì. Chỉ như một quả bong bóng, được thổi phòng lên từng ngày và không có dấu hiệu ngừng lại. Nếu theo dõi báo chí thì những tiêu đề như sau sẽ làm nhiều người thấy sốc.
+Một m2 đất ở Phố Cổ được bán với giá hơn một tỷ vnđ.
+Một triệu đô la chỉ mua được 10m2 đất ở Thủ Thiêm.
Với cái đà này thì đa số người Việt sẽ phải ở nhà thuê suốt đời. Vì nếu phải dành dụm thì sẽ mất 50 năm mới đủ để có 1 căn nhà cho riêng mình.



Vì sao điều quái đản này lại tồn tại?

-Người ta thường nói đến HN và SG, hai thành phố lớn nhất cả nước và có thị trường BĐS nóng nhất nhưng hãy bắt đầu với một vùng đất miền trung nắng cháy bỗng thăng tiến nhanh chóng nhờ tài nguyên sẵn có - đất đai.

-Đà Nẵng được coi là thành phố đáng sống nhất Việt Nam. Nằm ở vị trí đẹp ngay chính giữa đất nước, nơi đây thừa hưởng gần như tất cả có thể về văn hóa và địa lý. Được thiên nhiên ưu đãi kèm với sự cải tiến không ngừng, thành phố này đã bỏ ra những địa phương khác để vươn mình trở thành một trung tâm không chỉ của riêng miền Trung mà của cả nước.
-Nếu là một du khách đến chơi thì sẽ ít nhiều bất ngờ với sự quy hoạch và những tòa nhà cao tầng. Biển Mỹ Khê, bán đảo Sơn Trà và Đèo Hải Vân có thể chinh phục bất cứ ai. Từ góc nhìn bên ngoài, gần như Đà Nẵng không có gì để chê.

-Nhưng có một vấn đề khiến nhiều người trở nên bất mãn. Đó là trong những năm qua, giá nhà đất ở Đà Nẵng tăng một cách chóng mặt. Gọi là sốt đất thì còn quá nhẹ, gọi là điên khùng thì cũng chưa đủ. Vậy nó điên đến mức nào.
1. Thu nhập bình quân của người Đà Nẵng chỉ 62 triệu / 1 năm (5.2 triệu / mỗi tháng)
2. GDP đầu người chỉ $3,600 / năm (6.9 triệu / mỗi tháng)
3. Còn giá đất ở trong khu vực Đà Nẵng thì lại dao động từ 30 đến 100 triệu / 1m2.
Ở khu vực trung tâm thì cao hơn nhiều và giá không ngừng tăng trong tương lai.

-Có nghĩa là một người dân Đà Nẵng bình thường đi làm cả năm trời cũng chỉ mua được 1m2 đất ở nơi mình đang sinh sống, thậm chí còn không đủ. Vì sau khi trừ chi phí sinh hoạt thì có lẽ chỉ đủ để mua được nửa m2 đất.
-Nếu tính ngược lại, lấy giá đất chia cho thu nhập, thì một người Đà Nẵng phải đi làm 50 - 100 năm để mua được căn nhà.



-Thật điên rồ khi người dân của thành phố đáng sống nhất VN lại không thể mua nổi mảnh đất mình sinh sống, nơi họ gọi là nhà. Nhưng bất chấp sự vô lý đó, Đà Nẵng vẫn tăng trưởng. Kéo theo đó là một tầng lớp giàu có từ đất đai. Từ những năm 2010, Đà Nẵng nổi dậy như một hiện tượng kinh tế làm ngạc nhiên cả nước. Từ một địa phương tụt hậu, Đà Nẵng bỗng bay lên để trở thành trung tâm thu hút sự chú ý. Hàng loạt hộ gia đình nghèo bỗng dưng trở thành triệu phú đô la vì có sẵn đất, khi nó tăng thì họ nhận ra mình đang đứng trên đống vàng. Nếu ở Đà Nẵng hoặc có thời gian sinh sống ở đây thì sẽ thấy câu chuyện làm giàu rất giống nhau.

-Nhiều gia đình trước kia rất nghèo nhưng họ có đất ông bà để lại. Rồi những năm 2010 trở đi thì giá đất tăng lên chóng mặt. Thế là họ bán. Sau đó, có tiền mua nhà, xây trọ và có cuộc sống dư dả. Tất cả là nhờ đất.
Câu chuyện của Đà Nẵng là tiêu biểu cho hàng loạt địa phương khác ở Việt Nam. Cơn sốt bất động sản tạo ra hai tầng lớp rõ rệt. Những ai đã có tài sản đã trở nên giàu có, như tiền trên trời rơi xuống. Còn những ai làm công ăn lương thì như dậm chân tại chỗ.

Vậy nguyên nhân nào dẫn đến giá đất tăng phi mã?
-Trước tiên, chúng ta phải so sánh để thấy giá nhà đất ở Việt Nam điên đến mức nào. Có rất nhiều mô hình nhưng ở đây ta sẽ dùng công thức Giá nhà bình quân chia cho Thu nhập bình quân.

+ Sài Gòn. Với mức bình quân 45 triệu/ m2 cho chung cư trung cấp thì một căn sẽ có giá tầm 3 tỷ đồng hoặc 130.000$. Lưu ý, đây chỉ là giá chung cư chứ không phải nhà đất. Chia cho thu nhập bình quân 6.000$ thì tỷ lệ của “Giá chung cư / thu nhập” = 21.67. Còn nếu lấy giá nhà đất thay vì chung cư thì tỷ lệ sẽ lên 50 - 100 lần
+ New York. Lương bình quân 69,000$ còn giá nhà là 760,000$-> Tỷ lệ là 11
+ London. Lương bình quân 53,000$ và giá nhà là 800,000$ -> Tỷ lệ 15
+ Sydney. Lương bình quân 55,000$ và giá nhà là 700,000$ -> Tỷ lệ 12,73



Cho dù lấy đô thị nào để so sánh đi nữa thì kết quả cũng không quá khác. Giá nhà ở Việt Nam, nhất là ở SG và HN, đều ở mức cao không tưởng. Nếu một người bình thường ở Mỹ hay Anh chỉ cần đi làm 10 năm để mua được thì một người Sài Gòn phải mất tận 30 - 50 năm. Đó là lấy lương trước thuế và các loại chi phí.
Có thể tạm kết luận rằng, giá nhà ở Việt Nam đang ở mức cao khó hiểu và vượt tầm kiểm soát.

Để phân tích cụ thể thì chúng ta nên xét 5 yếu tố sau.
-Mật độ dân số - Thu nhập - Nhu cầu và văn hóa - Thuyết tiền tệ & lạm phát - Tâm lý đầu cơ

1.Mật độ dân số
“Hãy mua đất, người ta không tạo ra nó nữa đâu”
- Đây là một câu phổ biến của Mark Twain thường được dùng trong những bài viết về bất động sản. Nó cũng hợp lý, con người ngày càng đông trong khi đất thì cố định. Con người hiện đại thì có xu hướng sinh sống ở các thành phố lớn còn các vùng quê thì phải đối mặt với nạn giảm dân số. Nơi nào càng đông dân thì giá đất càng cao vì nhu cầu càng nhiều.



-Nhưng nếu so Sài Gòn và Hà Nội với những thành phố khác thì sao.
+ Sài Gòn có mật độ dân số 4292 người / 1 km2.
+ Hà Nội thì ít hơn với 2398 người / 1 km2.
Nếu ai sinh sống ở 2 thành phố này thì sẽ cảm thấy đường phố lúc nào cũng đông đúc, chật chội.
Nhưng những đô thị khác thì lại nhiều hơn.
+ New York 6793 người/km²
+ London 5203 người/km²
+ Sydney: 2058 người/km2
Có nghĩa là mật độ dân số không phải là nguyên nhân khiến giá nhà ở Việt Nam cao vì có rất nhiều thành phố khác đông dân hơn nhưng giá nhà theo thu nhập vẫn ở mức bình quân. Cho nên lý do này không hợp lý.

2.Thu nhập
-Bất động sản như bao mặt hàng khác, giá cả được quyết định bởi cung cầu (thị trường). Có người mua thì mới có người bán. Nhưng một lần nữa, điều này khiến chúng ta phải tự hỏi. Thu nhập của người Việt Nam chỉ bằng 1/10 hoặc 1/20 của nước khác nhưng giá nhà lại tương đương. Có gì đó bất thường ở đây?
-Như đã nói ở trên, giá nhà ở Sydney chỉ gấp 10 lần thu nhập, còn ở Sài Gòn thì ít nhất là 20 lần. Ai là người mua thực sự và đây là cung cầu thật hay giả. Cho nên thu nhập cũng không giải thích được giá nhà ở Việt Nam.

3.Nhu cầu và văn hóa
“An cư lạc nghiệp.” Đây là một câu nói phổ biến cho rằng vì tư duy thích mua nhà của người Việt Nam nên đã dẫn đến tình trạng bong bóng. Nhưng con người ở đâu mà không có nhu cầu mua nhà. Mỹ, Anh, Úc, Nhật... cũng vậy thôi.
-Theo khảo sát của tạp chí Inc, 89% người trẻ Mỹ muốn mua nhà. Ai trong chúng ta cũng muốn có chỗ ở ổn định để lập gia đình, theo đuổi sự nghiệp và an tâm về mặt tài chính. Mua nhà là nhu cầu tất yếu dù ở bất cứ đâu, Việt Nam hay Mỹ. Nếu đổ lỗi cho văn hóa an cư lạc nghiệp thì có lẽ cả nhân loại cần được lên án. Cho nên đây cũng không phải là nguyên nhân dẫn đến giá nhà cao bất thường.

4.Thuyết tiền tệ & lạm phát
Trong những cách giải thích đã nêu thì thuyết tiền tệ có vẻ là hợp lý hơn cả. Giá tài sản, hàng hóa tăng cao do in tiền quá nhiều. Vì khi nền kinh tế có sự tân tạo thì nó phải chạy vào đâu đó. Ở Việt Nam thì kênh đầu tư chính là bất động sản.

Thuyết tiền tệ như sau.
1. Chính phủ in tiền.
2. Tiền chạy vào hệ thống ngân hàng.
3. Sau đó chạy vào doanh nghiệp và người dân.
4. Họ có thêm tiền để tiêu. Trong khi số lượng tài sản là cố định thì giá cả bị đẩy lên.
Nhưng ở đâu mà không có chính phủ in tiền. Không lẽ Việt Nam in nhiều hơn nên giá nhà cao hơn?
Đó là vì sao yếu tố cuối cùng cũng là nguyên nhân chính. Đầu cơ.

5.Tâm lý đầu cơ
Việt Nam là nền kinh tế bất động sản. Nói như vậy cũng không quá đáng. Hãy nhìn những điều sau đây.
1. Bất động sản chiếm 22% GDP Việt Nam. Trong khi ở Mỹ chỉ chiếm 6%, ở Úc 5.8% và ở Anh 8%. Nghĩa là kinh tế Việt Nam tăng trưởng dựa trên bất động sản và nó chiếm gấp 3 so với nước khác.
2. Trong top 10 người giàu nhất Việt Nam thì 5 người làm bất động sản.
3. Trong danh mục chỉ số chứng khoán VN30, bất động sản chiếm 22% và tài chính chiếm 42%. Nghĩa là hơn một nửa giá trị chứng khoán Việt Nam đến từ ngành bất động sản hoặc liên quan.
4. Mới đây, một lô đất ở Thủ Thiêm được đấu thầu với giá 2.4 tỷ vnđ hoặc 100,000$ /1 m2, một mức cao không tưởng, hơn cả những thành phố lớn trên thế giới như London, New York.



-Để phân tích chính xác thì rất khó vì không có dữ liệu đầy đủ. Nhưng chúng ta chỉ cần quan sát. Hiện tại, đi đâu cũng thấy sốt đất và trào lưu đầu cơ. Lên mạng đọc báo thì thông tin về dự án dân cứ hay mua bán đất nền được đập vào mắt không ngừng nghỉ. Chạy xe ngoài đường thì thấy đầy tờ rơi quảng cáo bán đất. Từ Nam ra Bắc, thành thị đến thôn quê, buôn đất trở thành một cơn sốt.

Có nơi nào điên rồ như vậy không? Có nơi nào đi đâu cũng thấy cò đất và hàng loạt dự án mở ra?
Đây không còn là đầu tư đúng nghĩa nữa mà là đầu cơ chộp giật. Đây cũng không phải là nhu cầu thật của thị trường mà là sức mua của một nhóm thiểu số đang thao túng.

Bong bóng BĐS gây ra những tác hại gì?

-Rất nhiều người là dân tỉnh lẻ lên thành phố lớn học tập và ở lại sinh sống. Sau khi học xong, ra trường đi làm khoảng 5 năm và mức lương bình quân khoảng hơn 10 triệu. Như bao người khác lên thành phố lớn tìm cơ hội, họ phải thuê nhà trọ. Trong những năm qua thì họ đã chứng kiến giá nhà tăng chóng mặt. Một căn chung cư tầm trung trước đây chỉ 1 tỷ đồng thì bây giờ đã là 2 tỷ. Trong khi lương của họ gần như không thay đổi.
-Điều những bạn trẻ đang chứng kiến chính là tác hại của cơn sốt nhà đất đang diễn ra ở VN. Ở đâu cũng có cơn sốt đất nhưng ở VN thì điên khùng và khó hiểu nhất. Để hình dung thì chúng ta nên suy ngẫm về những điều sau.

-Ở Mỹ và Châu Âu thì giá nhà chỉ cao hơn thu nhập hàng năm ở mức 5 - 10 lần
-Còn ở Việt Nam thì giá nhà lại cao gấp 20 đến 50 lần thu nhập. Với mức thu nhập bình quân mỗi tháng là 5 triệu đồng, một người Việt Nam bình quân phải đi làm 50 đến 100 năm mới đủ tiền mua một căn nhà. Đó là nếu họ không ăn uống, không chi tiêu và không bệnh tật gì trong suốt khoảng thời gian đó.

-Truyền thông cũng đóng vai trò không nhỏ trong việc thúc đẩy cơn sốt đất này. Lướt trên mạng xã hội hay theo dõi những trang tin thì nội dung về bất động sản chiếm số lượng không ít, có thể nói là đa số.
-Kéo theo đó là hàng loạt bài báo về những nhân vật làm giàu từ buôn đất. Với những tiêu đề như “Từ tay trắng tôi có chục tỷ nhờ bất động sản.” Nó không chỉ làm người khác ảo tưởng mà còn tạo nhận thức phi thực tế về cuộc sống.



-Việc nhà đất tăng tưởng không ngừng trong những năm qua đã làm nhiều người trở nên rất khá giả vì thấy tài sản mình được nhân lên không ngừng. Cảm giác không khác gì tiền từ trên trời rơi xuống. Mặc dù hưởng lợi từ chính sách tiền tệ của chính phủ nhưng tác hại của nó không để tránh né được vì cuộc vui này sớm muộn gì cũng phải ngừng.

Các chuyên gia cho rằng nếu bạn đầu tư kiếm lời chứng khoán và bất động sản trong thập niên qua thì đó không phải là tài năng mà chỉ là hiệu ứng lạm phát. Nhưng trong cơn say thì người ta mặc kệ giá trị nguyên thuỷ, miễn sao có tiền là được.

Đó là tác hại lớn nhất kèm với những hậu quả như sau.
Tác hại thứ 1.
-Nó làm con người ảo tưởng về khả năng của mình và nhầm lẫn lạm phát là tài năng.
-Tại sao phải bỏ công sức ăn học trong khi chỉ cần ngồi không thì giá đất cũng tăng phi mã. Tâm lý này giải thích cho xu hướng làm giàu đi tắt trong những năm qua. Người ta không quá chú trọng đến chất xám nữa vì họ lấy tiền làm thước đo nhưng quên rằng đó là kết quả của tiền tệ nới lỏng chứ không phải vì tài năng gì.

-Giá nhà đất tăng không phải vì tài năng mà là vì lạm phát, sự mất giá của đồng tiền. Bất cứ ai sở hữu đất hay tài sản nào cũng thấy nó tăng giá. Từ ông giám đốc cho đến cô bán hàng rong. Một con khỉ bị bịt mắt ném phi tiêu cũng có thể mua đất rồi trở nên giàu có. Một đứa trẻ cũng có thể chọn ngẫu nhiên vài cổ phiếu và thấy nó tăng lên trời.
-Tài năng là khi bạn sản xuất ra cái gì đó chứ không phải ngồi không hưởng lời từ lượng tiền tân tạo. Nếu tăng giá là thịnh vượng thì có lẽ Venezuela đang là cường quốc vì lạm phát bên họ là trên 1 triệu %.



Tác hại thứ 2.
-Nó chuyển hướng từ đầu tư dài hạn sang ngắn hạn. Ở VN thì gần như không có khái niệm đầu tư bền vững mà chỉ có một cái sòng bạc mang tên chứng khoán và nhà đất. Doanh thu công ty ra sao, sản phẩm là gì, lợi thế là gì thì mặc kệ. Miễn sao giá cổ phiếu tăng. Đời sống của công nhân sẽ ra sao, những bạn trẻ ra trường không thể mua nhà thì sẽ làm sao. Miễn quan tâm, miễn bàn, chỉ cần giá đất tăng là một số người vẫn vui vẻ. Tăng là đúng còn tất cả điều khác là sai. Nó tạo ra một thế hệ với tư duy chộp giật và khôn vặt đúng bản chất.

Tác hại thứ 3.
-Nó tạo ra sự bất công giữa những người nắm tài sản thay vì những người có trí tuệ. Với mức lương trung bình 10 triệu/ 1 tháng, cho người có bằng đại học thì phải làm ít nhất 20 năm mới có thể mua được căn nhà, đó là nếu họ không ăn uống gì trong suốt khoảng thời gian đó. Trong khi những người có nhà cửa trước thì không cần làm gì cũng có ăn.
-Điều này làm nản lòng rất nhiều trí thức vì cảm thấy chất xám mình không được thị trường trọng dụng. Họ cảm thấy bằng cấp là dư thừa, giáo dục là thứ rẻ mạt. Sự thịnh vượng không nằm trong tay người sở hữu kiến thức mà thuộc về giữ tài sản.

Tác hại thứ 4.
-Nó làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo một cách bất thường. Nếu để ý sẽ thấy người giàu ở VN xuất phát từ tầng lớp sở hữu tài sản chứ không sản xuất ra sản phẩm gì cho xã hội. Trong top 10 người giàu nhất thì 1 nửa là từ bất động sản. Trong danh sách các đại gia thì hơn 70% liên quan đến ngành bất động sản và chi phối các lĩnh vực còn lại.
-Nếu bạn là một người bình thường làm công ăn lương thì sẽ khó mà lọt vào tầng lớp trung lưu được.
-Chính điều này tạo ra sự phân biệt giai cấp và xung đột xã hội.
-Người nghèo cảm thấy bất mãn vì không có phần trong sự phát triển. Nhất là các bạn trẻ ở tỉnh lẻ lên thành phố lập nghiệp. Họ cố gắng, tích góp và phấn đấu nhưng vẫn không đuổi kịp giá nhà.

Kết luận.
-Ở đâu cũng có bong bóng tài chính. Khi các chính phủ đua nhau in tiền thì giá nhà ở mọi nơi đều tăng giá. Nhưng riêng ở Việt Nam thì nó đã trở thành một vấn đề nghiêm trọng dẫn đến bất an xã hội.
-Nhưng điều cay đắng là hiện tại vẫn chưa có giải pháp gì để hạn chế. Người ta vẫn phải mua cổ phiếu, vàng và nhà đất để tránh tiền bị mất giá.
-Nếu muốn mua nhà thì bạn không có quá nhiều lựa chọn. Chỉ có cách là tăng thu nhập để đủ mua trả góp.
-Chúng ta phải thừa nhận là cơn sốt nhà đất sẽ tiếp tục chứ không ngừng lại. Dù chỉ trích nhưng vẫn phải mua vì ko có lựa chọn nào khác tốt hơn.

-Điều cay đắng là mọi người không thể đi ngược với xu hướng này. Nó sẽ tiếp tục chứ không ngừng lại. Chỉ trích nhưng vẫn mua cổ phiếu và bất động sản chứ không thể nào chống lại quy luật đám đông.
-Chỉ có một sự sụp đổ hoặc suy giảm mạnh mới có thể tác động toàn diện để chúng ta tái cơ cấu lại xã hội từ một đám đông đầu cơ chộp giật thành một nền kinh tế tạo ra lợi nhuận bền vững.

TrienChjeu:

-Thị trường bất động sản VN thực sự quá điên rồ với rất nhiều nghịch lý. Nếu để giải thích thì có lẽ là nó không dựa trên nguyên lý cung cầu, nhu nhập, sản xuất hay giá trị gì. Chỉ như một quả bong bóng, được thổi phòng lên từng ngày và không có dấu hiệu ngừng lại.
-Nếu theo dõi báo chí thì những tiêu đề như sau sẽ làm nhiều người thấy sốc.
+Một m2 đất ở Phố Cổ được bán với giá hơn một tỷ vnđ.
+Một triệu đô la chỉ mua được 10m2 đất ở Thủ Thiêm.
Với cái đà này thì đa số người Việt sẽ phải ở nhà thuê suốt đời. Vì nếu phải dành dụm thì sẽ mất 50 năm mới đủ để có 1 căn nhà cho riêng mình.

Vì sao điều quái đản này lại tồn tại?

-Người ta thường nói đến HN và SG, hai thành phố lớn nhất cả nước và có thị trường BĐS nóng nhất nhưng hãy bắt đầu với một vùng đất miền trung nắng cháy bỗng thăng tiến nhanh chóng nhờ tài nguyên sẵn có - đất đai.

-Đà Nẵng được coi là thành phố đáng sống nhất Việt Nam. Nằm ở vị trí đẹp ngay chính giữa đất nước, nơi đây thừa hưởng gần như tất cả có thể về văn hóa và địa lý. Được thiên nhiên ưu đãi kèm với sự cải tiến không ngừng, thành phố này đã bỏ ra những địa phương khác để vươn mình trở thành một trung tâm không chỉ của riêng miền Trung mà của cả nước.
-Nếu là một du khách đến chơi thì sẽ ít nhiều bất ngờ với sự quy hoạch và những tòa nhà cao tầng. Biển Mỹ Khê, bán đảo Sơn Trà và Đèo Hải Vân có thể chinh phục bất cứ ai. Từ góc nhìn bên ngoài, gần như Đà Nẵng không có gì để chê.

-Nhưng có một vấn đề khiến nhiều người trở nên bất mãn. Đó là trong những năm qua, giá nhà đất ở Đà Nẵng tăng một cách chóng mặt. Gọi là sốt đất thì còn quá nhẹ, gọi là điên khùng thì cũng chưa đủ. Vậy nó điên đến mức nào.
1. Thu nhập bình quân của người Đà Nẵng chỉ 62 triệu / 1 năm (5.2 triệu / mỗi tháng)
2. GDP đầu người chỉ $3,600 / năm (6.9 triệu / mỗi tháng)
3. Còn giá đất ở trong khu vực Đà Nẵng thì lại dao động từ 30 đến 100 triệu / 1m2.
Ở khu vực trung tâm thì cao hơn nhiều và giá không ngừng tăng trong tương lai.

-Có nghĩa là một người dân Đà Nẵng bình thường đi làm cả năm trời cũng chỉ mua được 1m2 đất ở nơi mình đang sinh sống, thậm chí còn không đủ. Vì sau khi trừ chi phí sinh hoạt thì có lẽ chỉ đủ để mua được nửa m2 đất.
-Nếu tính ngược lại, lấy giá đất chia cho thu nhập, thì một người Đà Nẵng phải đi làm 50 - 100 năm để mua được căn nhà.

-Thật điên rồ khi người dân của thành phố đáng sống nhất VN lại không thể mua nổi mảnh đất mình sinh sống, nơi họ gọi là nhà. Nhưng bất chấp sự vô lý đó, Đà Nẵng vẫn tăng trưởng. Kéo theo đó là một tầng lớp giàu có từ đất đai. Từ những năm 2010, Đà Nẵng nổi dậy như một hiện tượng kinh tế làm ngạc nhiên cả nước. Từ một địa phương tụt hậu, Đà Nẵng bỗng bay lên để trở thành trung tâm thu hút sự chú ý. Hàng loạt hộ gia đình nghèo bỗng dưng trở thành triệu phú đô la vì có sẵn đất, khi nó tăng thì họ nhận ra mình đang đứng trên đống vàng. Nếu ở Đà Nẵng hoặc có thời gian sinh sống ở đây thì sẽ thấy câu chuyện làm giàu rất giống nhau.

-Nhiều gia đình trước kia rất nghèo nhưng họ có đất ông bà để lại. Rồi những năm 2010 trở đi thì giá đất tăng lên chóng mặt. Thế là họ bán. Sau đó, có tiền mua nhà, xây trọ và có cuộc sống dư dả. Tất cả là nhờ đất.
Câu chuyện của Đà Nẵng là tiêu biểu cho hàng loạt địa phương khác ở Việt Nam. Cơn sốt bất động sản tạo ra hai tầng lớp rõ rệt. Những ai đã có tài sản đã trở nên giàu có, như tiền trên trời rơi xuống. Còn những ai làm công ăn lương thì như dậm chân tại chỗ.

Vậy nguyên nhân nào dẫn đến giá đất tăng phi mã?
-Trước tiên, chúng ta phải so sánh để thấy giá nhà đất ở Việt Nam điên đến mức nào. Có rất nhiều mô hình nhưng ở đây ta sẽ dùng công thức Giá nhà bình quân chia cho Thu nhập bình quân.

+ Sài Gòn. Với mức bình quân 45 triệu/ m2 cho chung cư trung cấp thì một căn sẽ có giá tầm 3 tỷ đồng hoặc 130.000$. Lưu ý, đây chỉ là giá chung cư chứ không phải nhà đất. Chia cho thu nhập bình quân 6.000$ thì tỷ lệ của “Giá chung cư / thu nhập” = 21.67. Còn nếu lấy giá nhà đất thay vì chung cư thì tỷ lệ sẽ lên 50 - 100 lần
+ New York. Lương bình quân 69,000$ còn giá nhà là 760,000$-> Tỷ lệ là 11
+ London. Lương bình quân 53,000$ và giá nhà là 800,000$ -> Tỷ lệ 15
+ Sydney. Lương bình quân 55,000$ và giá nhà là 700,000$ -> Tỷ lệ 12,73

Cho dù lấy đô thị nào để so sánh đi nữa thì kết quả cũng không quá khác. Giá nhà ở Việt Nam, nhất là ở SG và HN, đều ở mức cao không tưởng. Nếu một người bình thường ở Mỹ hay Anh chỉ cần đi làm 10 năm để mua được thì một người Sài Gòn phải mất tận 30 - 50 năm. Đó là lấy lương trước thuế và các loại chi phí.
Có thể tạm kết luận rằng, giá nhà ở Việt Nam đang ở mức cao khó hiểu và vượt tầm kiểm soát.

Để phân tích cụ thể thì chúng ta nên xét 5 yếu tố sau.
-Mật độ dân số - Thu nhập - Nhu cầu và văn hóa - Thuyết tiền tệ & lạm phát - Tâm lý đầu cơ

1.Mật độ dân số
“Hãy mua đất, người ta không tạo ra nó nữa đâu”
- Đây là một câu phổ biến của Mark Twain thường được dùng trong những bài viết về bất động sản. Nó cũng hợp lý, con người ngày càng đông trong khi đất thì cố định. Con người hiện đại thì có xu hướng sinh sống ở các thành phố lớn còn các vùng quê thì phải đối mặt với nạn giảm dân số. Nơi nào càng đông dân thì giá đất càng cao vì nhu cầu càng nhiều.

-Nhưng nếu so Sài Gòn và Hà Nội với những thành phố khác thì sao.
+ Sài Gòn có mật độ dân số 4292 người / 1 km2.
+ Hà Nội thì ít hơn với 2398 người / 1 km2.
Nếu ai sinh sống ở 2 thành phố này thì sẽ cảm thấy đường phố lúc nào cũng đông đúc, chật chội.
Nhưng những đô thị khác thì lại nhiều hơn.
+ New York 6793 người/km²
+ London 5203 người/km²
+ Sydney: 2058 người/km2
Có nghĩa là mật độ dân số không phải là nguyên nhân khiến giá nhà ở Việt Nam cao vì có rất nhiều thành phố khác đông dân hơn nhưng giá nhà theo thu nhập vẫn ở mức bình quân. Cho nên lý do này không hợp lý.

2.Thu nhập
-Bất động sản như bao mặt hàng khác, giá cả được quyết định bởi cung cầu (thị trường). Có người mua thì mới có người bán. Nhưng một lần nữa, điều này khiến chúng ta phải tự hỏi. Thu nhập của người Việt Nam chỉ bằng 1/10 hoặc 1/20 của nước khác nhưng giá nhà lại tương đương. Có gì đó bất thường ở đây?
-Như đã nói ở trên, giá nhà ở Sydney chỉ gấp 10 lần thu nhập, còn ở Sài Gòn thì ít nhất là 20 lần. Ai là người mua thực sự và đây là cung cầu thật hay giả. Cho nên thu nhập cũng không giải thích được giá nhà ở Việt Nam.

3.Nhu cầu và văn hóa
“An cư lạc nghiệp.” Đây là một câu nói phổ biến cho rằng vì tư duy thích mua nhà của người Việt Nam nên đã dẫn đến tình trạng bong bóng. Nhưng con người ở đâu mà không có nhu cầu mua nhà. Mỹ, Anh, Úc, Nhật... cũng vậy thôi.
-Theo khảo sát của tạp chí Inc, 89% người trẻ Mỹ muốn mua nhà. Ai trong chúng ta cũng muốn có chỗ ở ổn định để lập gia đình, theo đuổi sự nghiệp và an tâm về mặt tài chính. Mua nhà là nhu cầu tất yếu dù ở bất cứ đâu, Việt Nam hay Mỹ. Nếu đổ lỗi cho văn hóa an cư lạc nghiệp thì có lẽ cả nhân loại cần được lên án. Cho nên đây cũng không phải là nguyên nhân dẫn đến giá nhà cao bất thường.

4.Thuyết tiền tệ & lạm phát
Trong những cách giải thích đã nêu thì thuyết tiền tệ có vẻ là hợp lý hơn cả. Giá tài sản, hàng hóa tăng cao do in tiền quá nhiều. Vì khi nền kinh tế có sự tân tạo thì nó phải chạy vào đâu đó. Ở Việt Nam thì kênh đầu tư chính là bất động sản.

Thuyết tiền tệ như sau.
1. Chính phủ in tiền.
2. Tiền chạy vào hệ thống ngân hàng.
3. Sau đó chạy vào doanh nghiệp và người dân.
4. Họ có thêm tiền để tiêu. Trong khi số lượng tài sản là cố định thì giá cả bị đẩy lên.
Nhưng ở đâu mà không có chính phủ in tiền. Không lẽ Việt Nam in nhiều hơn nên giá nhà cao hơn?
Đó là vì sao yếu tố cuối cùng cũng là nguyên nhân chính. Đầu cơ.

5.Tâm lý đầu cơ
Việt Nam là nền kinh tế bất động sản. Nói như vậy cũng không quá đáng. Hãy nhìn những điều sau đây.
1. Bất động sản chiếm 22% GDP Việt Nam. Trong khi ở Mỹ chỉ chiếm 6%, ở Úc 5.8% và ở Anh 8%. Nghĩa là kinh tế Việt Nam tăng trưởng dựa trên bất động sản và nó chiếm gấp 3 so với nước khác.
2. Trong top 10 người giàu nhất Việt Nam thì 5 người làm bất động sản.
3. Trong danh mục chỉ số chứng khoán VN30, bất động sản chiếm 22% và tài chính chiếm 42%. Nghĩa là hơn một nửa giá trị chứng khoán Việt Nam đến từ ngành bất động sản hoặc liên quan.
4. Mới đây, một lô đất ở Thủ Thiêm được đấu thầu với giá 2.4 tỷ vnđ hoặc 100,000$ /1 m2, một mức cao không tưởng, hơn cả những thành phố lớn trên thế giới như London, New York.

-Để phân tích chính xác thì rất khó vì không có dữ liệu đầy đủ. Nhưng chúng ta chỉ cần quan sát. Hiện tại, đi đâu cũng thấy sốt đất và trào lưu đầu cơ. Lên mạng đọc báo thì thông tin về dự án dân cứ hay mua bán đất nền được đập vào mắt không ngừng nghỉ. Chạy xe ngoài đường thì thấy đầy tờ rơi quảng cáo bán đất. Từ Nam ra Bắc, thành thị đến thôn quê, buôn đất trở thành một cơn sốt.

Có nơi nào điên rồ như vậy không? Có nơi nào đi đâu cũng thấy cò đất và hàng loạt dự án mở ra?
Đây không còn là đầu tư đúng nghĩa nữa mà là đầu cơ chộp giật. Đây cũng không phải là nhu cầu thật của thị trường mà là sức mua của một nhóm thiểu số đang thao túng.

Bấm để mở rộng...

bóng nài vỡ bên nhật hồi 90 hình như nhiều samurai tự mổ bụng rồi nhỉ

Công nghệ lõi đắt đúng rồi

ltat69:

Công nghệ lõi đắt đúng rồi

Bấm để mở rộng...

Phải là lõi của lõi...

Tao đọc dc ở đâu đó là làm vậy để dân chuyển hết vào đất. Vì đất k mang đi hay phá hủy như vàng ,tiền mặt dc.

Cậu ấm nhà quê:

Tao đọc dc ở đâu đó là làm vậy để dân chuyển hết vào đất. Vì đất k mang đi hay phá hủy như vàng ,tiền mặt dc.

Bấm để mở rộng...

Rất nhiều nguồn phân tích như thế và bây giờ rất nhiều người hiểu bản chất của nó.
Nền kinh tế VN hoạt động theo mô hình Ponzi. Dân đen làm đc đồng nào là bị chúng nó lùa gà, ném tiền vào đất hết.

manhthuonq:

bóng nài vỡ bên nhật hồi 90 hình như nhiều samurai tự mổ bụng rồi nhỉ

Bấm để mở rộng...

Hình như thế, mà t ko tin những năm 90 chúng nó còn mổ bụng, chết đau bỏ mẹ. Thà làm vỉ thuốc hoặc treo cổ còn đỡ

Hài! Đọc Đại Việt Sử Ký Toàn Thư mà tao lại thở dày. Nào là thông dâm trong hậu cung, gả vợ mình cho bề tôi, nào là không giử chử Tín, nào là thích khoe khoang vv. Hài! Người Trung Quốc thì đánh giá dân Giao Chỉ, An Nam là bọn khó bảo, lộc lừa , gian dối vv. Thôi dù gì cũng là sử sách, không biết bây giờ có khá hơn chưa. Điều ta nói điều là sách sử ghi lại.

Laptoplenovoo:

lồn triển chiêu lấy thông tin từ vid này đúng không, hay mày là chủ kênh luôn

Bấm để mở rộng...

Tao có biết làm youtube đâu mà chủ kênh...
Nhặt nhạnh về cho chúng mày đọc thôi

Lý thuyết 1 đằng chứ thực tế có đứa nào trong này thoát hết hàng như gia đình tao năm 2020 đâu

foodandrink001:

Hài! Đọc Đại Việt Sử Ký Toàn Thư mà tao lại thở dày. Nào là thông dâm trong hậu cung, gả vợ mình cho bề tôi, nào là không giử chử Tín, nào là thích khoe khoang vv. Hài! Người Trung Quốc thì đánh giá dân Giao Chỉ, An Nam là bọn khó bảo, lộc lừa , gian dối vv. Thôi dù gì cũng là sử sách, không biết bây giờ có khá hơn chưa. Điều ta nói điều là sách sử ghi lại.

Bấm để mở rộng...

Ko đúng hoàn toàn nhưng cơ bản cũng đúng với số đông

TrienChjeu:

Tao có biết làm youtube đâu mà chủ kênh...
Nhặt nhạnh về cho chúng mày đọc thôi

Bấm để mở rộng...

Nhặt nhạnh loz gì, m bê y nguyên vào mà

Phần lớn người bình thường éo thể đi khỏi VN thì có 2 cách gửi tiền vào bank,ném tiền vào đất,chứng khoán. Hèn ngu nên cũng éo dám làm cách mạng,chỉ biết kêu như vịt bị vặt lông chứ biết làm con cặc gì nữa

khoaito20042022:

Phần lớn người bình thường éo thể đi khỏi VN thì có 2 cách gửi tiền vào bank,ném tiền vào đất,chứng khoán. Hèn ngu nên cũng éo dám làm cách mạng,chỉ biết kêu như vịt bị vặt lông chứ biết làm con cặc gì nữa

Bấm để mở rộng...

mày có cao kiến gì ko?

Bake làm ăn trái phép phi pháp rồi nhồi hết vô đất , chứ làm ăn chân chính tiền tái đầu tư nghiên cứu vô sx kd rồi . Mấy vùng sốt đất toàn bake ôm bao tiền làm ăn phi pháp ba trợn xuống mua.

Do dân ta đầu cơ kiếm lãi

TrienChjeu:

mày có cao kiến gì ko?

Bấm để mở rộng...

Cách làm và công cụ tao có sẵn rồi,tao cũng nói rồi đấy,hiện tại chỉ có cách dùng vksh là hiệu quả nhất,đơn giản nhất

khoaito20042022:

Cách làm và công cụ tao có sẵn rồi,tao cũng nói rồi đấy,hiện tại chỉ có cách dùng vksh là hiệu quả nhất,đơn giản nhất

Bấm để mở rộng...

Vksh là gì m

vovanthui:

Vksh là gì m

Bấm để mở rộng...

Tương tự như covid

nói nhiều làm gì, t tin 10 năm nữa đất sg, hn vẫn x3 x5

TrienChjeu:

Rất nhiều nguồn phân tích như thế và bây giờ rất nhiều người hiểu bản chất của nó.
Nền kinh tế VN hoạt động theo mô hình Ponzi. Dân đen làm đc đồng nào là bị chúng nó lùa gà, ném tiền vào đất hết.

Bấm để mở rộng...

Cái mày nói tao sợ nhất đó là ''tụi người thân, con cháu của quan chức'' biết trước đc dự án sắp tới sẽ mở ở chỗ nào, đất quy hoạch ở đâu, giành mua trước để ôm hàng, chờ tụi quan chức nó cấp phép xd, hô hào lên để tăng giá, rồi đến khi dân thường biết nhảy vào thì đã bị up bô, lúc nào mua cũng sẽ đắt hơn giá gốc mà tụi ''con cháu, thân hữu'' với đám quan chức đó mua !! Muôn đời nếu cứ độc quyền kiểu này thì dân đen ko phải quan chức muôn đời bị chúng nó úp bô lên đầu ! Vì chúng nó là người làm game thao túng cái thị trường tài chính ở xứ Đông Lào này...........................

vovanthui:

Vksh là gì m

Bấm để mở rộng...

Văn khấn sao hoả.
Vẫn không sao hết
Vì khách sẵn hàng